อยากซื้อ-ขายที่ดิน ต้องทำอย่างไร — มีขอเสนอแนะ ในการซื้อที่ดิน

มีหลายกรณีที่ผู้ซื้อที่ดินมาแล้ว เข้าอยู่ในที่ดินที่ซื้อไม่ได้ โอนที่ดินก็ไม่ได้ ที่ดินติดจำนอง

1. ต้องตรวจสอบเอกสาร โฉนดที่ดิน อย่าดูเพียงสภาพแวดล้อมของที่ดิน กรณีจะซื้อที่ดิน คนขายมีเอกสารตัวจริง ให้ดูไหม ถ้าไม่มีเอกสารสิทธิ์ อยู่ที่ไหน เราต้องรู้

2. โฉนดดังกล่าวของที่ดินแปลงนั้น ใครเป็นผู้มีสิทธิที่แท้จริง ติดจำนำ จำนอง เอาไว้หรือเปล่า ทำอย่างไร
จึงจะได้เอกสารสิทธิ์ ตัวจริงมา ถ้าเอกสารสิทธิ์ตังจริง ไม่มีมา ต้องไปดู และให้ผู้จะขายยืนยันว่าเอกสารสิทธิ์ อยู่ที่ไหน

3. อย่าดู โฉนดแต่เพียงด้านหน้า ต้องดูโฉนดด้านหลังด้วยว่า ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง เป็นใคร ผู้มีกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงมีกี่คน มีใครบ้าง ถ้าจะซื้อขาย ต้องไปทำความตกลงและลงลายมือชื่อรับรองให้ครบ

4. ที่ดินที่จะซื้อนั้น มีการอ้างสิทธิ์ในที่ดินจากคนอื่น มีการกั้นเป็นทางสาธารณะไหม มีการระบุว่าห้ามโอนหรือ ติดธุรกรรมใดๆไหม

5. ถ้าโฉนดเป็นชื่อคนตาย แล้วลูกคนตายเอามาขาย อย่าไปซื้อไว้ คือต้องตรวจสอบให้แน่ชัดก่อนว่า ผู้ที่มีสิทธิ์ในที่ดิน มีกี่คน มีใครบ้าง ถ้าซื้อไปแล้ว แต่มีบางคนที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน อาจจะมาฟ้องเรียกร้องภายหลัง

6. คนที่อาศัยอยู่ในที่ดิน ขณะนี้เป็นใคร เกี่ยวข้องอะไร กับคนขาย ถ้าเป็นโฉนดเปล่าและมีคนอื่นมาอาศัยทำกินเป็น 10 ปีแล้ว อาจจะมีการฟ้องศาล ทำลายโฉนด ถ้ามีคนเช่าอยู่ มีสัญญาเช่าไหม หรืออยู่เพราะอะไร

7. ที่ดินมีหลักหมุด มีหลักเขต ชัดเจนไหม ตรวจสอบแนวเขตในเอกสาร และตรวจสอบสภาพจริงของที่ดิน ว่ามีแนวเขตตามที่ระบุไว้ในโฉนดหรือไม่

8. มีการฟ้องร้องดำเนินคดีเกี่ยวกับที่ดิน นี้ อยู่ไหม ในอดีต ผู้ซื้อไซื้อเอาที่ดินที่มีการฟ้องร้องกัน และไม่สามารถตกลงกันได้ จนในที่สุด ศาลสั่งทำลายโฉนดมาแล้ว

9. การทำสัญญาจะซื้อจะขาย ควรจะติดต่อทนาย ถ้าจะทำเองต้องระวัง ต้องระบุให้ชัดว่า จะซื้อที่ดิน แปลงหมายเลขอะไร ที่ดินมีพิกัด เลขที่เท่าไร ระบุให้ชัดว่า จะไปทำการโอนที่ดินกันวันไหน การส่งมอบที่ดินให้ครอบครอง การชำระจะชำระกันอย่างไร กรณีที่ีการผิดสัญญาจะทำอย่างไร ถ้าผู้ขายรับมาจากพ่อ แม่นั้น ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีใครบ้าง ถ้าผู้ขายจดทะเบียนสมรส ต้องให้คู่สมรสมาลงลายมือชื่อรับรองการซื้อขายด้วย ไม่เช่นนั้นภายหลัง ภรรยาอาจจะมาฟ้องเรียกร้องในฐานะ ภรรยาผู้ขายก็มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินครึ่งหนึ่ง คุณอาจจะได้สิทธิ์ที่ดินเพียงครึ่งเดียวที่เป็นของฝ่ายสามี

5 สิ่งที่ไม่ควรทำ ก่อนหรือหลังซื้อที่ดิน — สิ่งที่ขอเสนอแนะ ว่าไม่ควรทำในการซื้อที่ดิน

1. วิธีได้มา ซึ่งที่ดินนั้น
ไม่ควรซื้อที่ดิน โดยการบีบบังคับให้เจ้าของเดิมขายให้ ด้วยการล้อมซื้อ หรือทำให้เจ้าของที่ดินเดือดร้อน ไม่มีทางเข้าออกที่ดิน บีบให้เจ้าของที่ดินเดิม เข้าตาจน
2. ได้ที่ดินมาด้วย วิธีการเผาไล่ที่ ได้มาด้วยการบีบบังคับด้วยวิธีต่างๆนาๆ
เจ้าของที่ดินเดิมจะต่อต้าน ด้วยวิธีต่างๆ เช่น การทำจดหมายร้องเรียน, การยิงปืน บ้านข้างเคียงจะอยู่ไม่สูข
3. อย่าเล่นหรือท้าทายกับความเชื่อในที่ดิน
เช่น การทุบศาลพระภูมิเดิม ควรกำหนดที่ตั้งศาลพระภูมิใหม่ อย่าทำลายศาลพระภูมิและอย่าย้ายเอง ควรเชิญพราหมณ์
ควรให้มืออาชีพ มาย้าย
ไม่ควรตัดต้นโพธิ์, ต้นไทร ทั้ง กรณีที่มีต้นโพธิ์, ต้นไทร อยู่ในที่ดิน ที่เพิ่งจะซื้อมา ควรย้ายไปที่วัด หรือเอาไปบริจาคให้คน
ขายต้นไม้
4. ถมที่ดินสูงกว่าที่ดินข้างเคียง โดยไม่สร้างกำแพง
การถมที่ดินสูงกว่าที่ดินข้างเคียง อาจจะเพิ่อป้องกันน้ำท่วม แต่เราไม่สร้างกำแพง หรือทำทางระบายน้ำ
เมื่อมีฝนตก น้ำก็ไหลไหลเข้าท่วมที่ดินข้างเคียง เกิดปัญหา ทะเลาะกัน
หรือ กรณ๊ ที่เราขุดบ่อลึกในที่ดินของเรา แล้วเอาดินไปขาย หรือจะทำบ่อปลา โดยไม่ทำการกันดินไหล หรือเรียกกันว่า ดินสไลด์
ซึ่งเป็นเหตุให้ ดินจากที่ดินข้างเคียงจะไหลลงมาในบ่อที่เราขุดไว้

ขายที่ดินเปล่า — ทำไมที่ดินบางแปลง ขายไม่ได้เป็นระยะเวลานาน จนเหนื่อยใจ แต่เคยทราบไหมว่า ปัญหาคืออะไร
5 สิ่งที่ควรตรวจสอบ ก่อนเสนอขายที่ดิน
1. ทำเล
ที่ดินที่เสนอขายอยู่ในทำเลที่ดี ที่ดินถูกจัดอยู่ในผังเมืองสีอะไร เหมาะสมกับราคาที่เสนอขายหรือเปล่า ถ้าเป็นที่ดินในกรุงเทพ หรือปริมณฑล ก็ควรพิจารณาว่า ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น อยู่ใกล้ สถานีรถไฟฟ้าหรือไม่ มีการลงทุนสร้างสิ่งปลูกสร้างใหญ่ ใกล้อสังหาฯ เราหรือเปล่า ถ้าเป็นที่ดินต่างจังหวัด ก็ต้องดูว่า มีโครงการพัฒนาเมือง หรือ เมกาดปรเจกใกล้อสังหาฯของเราหรือไม่ ที่ดินที่อยู่ในผังสีเขียว ใกล้สถานที่ท่องเที่ยวก็มีส่วนสำคัญทำให้ที่ดินของเราน่าสนใจ โครงการส่งเสริมการลงทุนในพื้นที่นั้น, โครงการคมนาคมขนส่งขนาดใหญ่, รถไฟความเร็วสูง, สนามบิน, ทางด่วนพิเศษ
2. ราคาที่ตั้งไว้เหมาะสมหรือไม่
ราคาแพงไปหรือเปล่า ลองดู ราคาประเมินจากกรมที่ดิน, ราคาประเมินจากธนาคาร, ราคาตลาด แต่แน่นอนครับ เราไม่จำเป็นต้องขายตามราคาประเมินจากทางการอยู่แล้ว เดี๋ยวนี้ เราสามารถตรวจสอบราคาประเมินจาก แอปพริเคชั่นของกรมที่ดินได้ ควรตั้งราคาใกล้เคียงราคาตลาด
3. รูปร่างและกายภาพของที่ดิน
รูปร่างที่ดิน ควรจะเป็นสี่เหลี่ยม ถ้าเป็นที่ดินเกษตรกรรม มักจะไม่ค่อยตำนึงถึงรูปร่าง แต่ที่ดินที่จะเอาไปพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรหรือแบ่งขาย รูปร่างของที่ดินจะมีผลมาก ยิ่งแปลงที่ดินขนาดเล็ก ยิ่งมีผล
ระดับพื้นที่ดิน ถ้าหญ้าปกคลุมที่ดินแต่ถ้าสำรวจให้ละเอียด พบว่า หญ้าเหล่านั้นอยู่ในน้ำ ทำให้เสียค่าถมที่ดินมาก ไม่ได้อยู่ในจุดที่น้ำท่วม หรือใกล้โรงงานอุตสาหกรรม ต้องไม่มีแหล่งเสื่อมโทรมหรือสลำ หรือมีผู้บุกรุกที่ดิน สภาพแวดล้อมของที่ดินและการเข้าถึงของที่ดิน ซึ่งก็คือเรื่องถนน ไม่ได้อยู่ในเขตกฎหมายห้ามก่อสร้าง
4. เอกสารสิทธิ์ของที่ดิน
เอกสารสิทธิ์ ต้องเป็น นส 4 ไม่ควรจะเป็น นส 3, นส 3ก หรือ สปก หลังโฉนด จะบอกได้ว่า ที่ดินมีความเป็นมาอย่างไร
5. กลุ่มเป้าหมายที่จะสนใจซื้อที่ดินนี้
กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ลูกค้าจะซื้อไปทำไม ซื้อไปเพื่อการพัฒนาเพื่อขายหรือเปล่า ทำอุตสาหกรรมโรงงาน หรือซื้อไปสร้างโรงแรม ถ้าที่ดินอยู่ในเขตสีม่วง ก็สามารถซื้อที่ดินไปทำโรงงาน ถ้าเป็นเอกสารสิทธิ์สีเขียว ก็สามารถเอาพื้นที่ไปทำการเกษตร รีสอร์ท บังกาโล ถ้าสีเหลืองก็สามารถซื้อไปทำบ้านจัดสรร ถ้าเป็นสีส้ม ก็สามารถเอาไปทำอาคารพาณิชย์ ออฟฟิต คอนโด 8 ชั้น ถ้าเป็นสีแดง ก็สามารถซื้อไปสร้าง อาคารสำนักงาน โรงแรมที่มีความสูงหลายชั้น

ขายที่ดินเปล่า — ที่ดินเปล่า 7 ไร่ เข้าจาก ถ.สุขุมวิท เพียง 350 เมตร อยู่ อ.บ้านฉาง ซ.เทศบาล 16 ขายไร่ละ 6 ล้าน
ค่าใช้จ่าย วันโอน ผู้ขายรับผิดชอบ ที่ดินหน้ากว้าง 150 เมตร ลึก 89 เมตร ถนนคอนกรีตหน้าที่ดิน กว้าง 5 เมตร เป็นเขตพื้นที่สีแดง ศูนย์กลางพาณิชยกรรม แหล่งชุมชน เหมาะทำหมู่บ้านจัดสรร

ขายที่ดินเปล่า — ที่ดินเปล่า 7 ไร่ เข้าจาก ถ.สุขุมวิท เพียง 350 เมตร อยู่ อ.บ้านฉาง ซ.เทศบาล 16 ขายไร่ละ 6 ล้าน
ค่าใช้จ่าย วันโอน ผู้ขายรับผิดชอบ ที่ดินหน้ากว้าง 150 เมตร ลึก 89 เมตร ถนนคอนกรีตหน้าที่ดิน กว้าง 5 เมตร เป็นเขตพื้นที่สีแดง ศูนย์กลางพาณิชยกรรม แหล่งชุมชน เหมาะทำหมู่บ้านจัดสรร

ขายที่ดิน 1 ไร่ สำนักท้อน — 1. มีความปลอดภัยในการลงทุน พอสมควร เนื่องจากที่อยู่เพื่อพักอาศัย นั้นเป็น 1 ในปัจจัยสี่ มันเป็นเรื่องจำเป็น ดังนั้นการหาคนซื้อ การหาคนเช่าจะง่ายกว่าแบบอื่น มีโอกาสขายได้ราคาดี เนื่องจากเป็นเรื่อง ความชอบ ความถูกใจ หลายๆคน ซื้อเพราะความพอใจ
2. ผู้เริ่มต้นมักจะมองหาอสังหาประเภทนี้ก่อน ทุกคนมีพื้นฐานในการเลือกสรรอสังหาเพื่อที่อยู่อาศัย อยู่แล้ว ใช้เงินลงทุนน้อย กู้ได้ยาว ถ้ามีงานทำที่มั่นคง มีเงินเดือน ก็เริ่มได้ทันที
3. รัฐบาลสนับสนุน ที่อยู่อาศัยประเภทนี้ ได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูก และระยะเวลาการผ่อนยาว และบางทีก็ได้เปรียบกว่าการเช่า

เมื่อคิดจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ความเสี่ยงมีอะไรบ้าง — 1. ราคาของอสังหาริมทรัพย์ หลังจากซื้อแล้วจะลดลงหรือเปล่า โอกาสที่ราคาจะลดลง มีน้อย แต่ปัญหาสำคัญอยู่ที่ว่า เงินที่เอามาซื้อนั้นเป็นเงินเย็นหรือเปล่า ถ้าผู้ลงทุนสามารถลงทุนในทรัพย์สินนี้ ได้ในระยะยาว ก็ไม่น่าเป็นห่วงครับ แต่ถ้าคิดจะลงทุนแล้ว คาดว่าจะขายในระยะเวลาสั้นๆ ก็อาจจะผิดหวัง ไม่ได้ราคาตามที่คาดหวัง
2. จะมีคนเช่าหรือเปล่า ในส่วนนี้ จะขึ้นอยู่กับทำเล ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ว่านี้ ตั้งอยู่ในทำเลที่มีผู้ต้องการที่พักไหม เช่น สถานศึกษา, แหล่งชุมชน, สถานประกอบการณ์ เช่นโรงงาน ถ้ามี ก็จะมีผู้เช่าพักได้ไม่ยาก ถือทรัพย์สินให้ได้นาน 3 ปี และทำรีไฟแนนซ์ ถ้าคนเริ่มรู้จักมีคนมาเช่าก็จะมีรายได้มาช่วยค่าผ่อน ค่าเช่าก็มีแนวโน้มเติบโตขึ้นเรื่อยๆ
3. จะขายต่อได้ไหม ข้อนี้ก็ขึ้นอยู่กับราคาที่จะขาย และเจ้าของ รีบร้อนที่จะขายไหม กรณีที่เจ้าของร้อนเงินมีสภาพคล่องต่ำ ก็อาจจะต้องขายในราคาที่ถูกกว่าที่ควรจะเป็น แต่กรณีที่ได้ราคาที่ถูกเกินไป ก็เอาที่ดินไปเข้าธนาคารดีกว่าครับ
4. กลัวว่าจะถูกยึดทรัพย์ เป็นความเสี่ยงที่ได้กู้เงินมาซื้อ กรณีนี้ ปกติแล้ว ธนาคารก็จะไม่ยึดกันง่ายๆครับ มีขั้นตอน มีระยะเวลา ที่จะให้เราหาทางออกพอสมควร กรณีที่เป็นทรัพย์มือสอง เช่นหอพักที่มีคนเช่าอยู่แล้ว ความเสี่ยงเรื่องการยึดทรัพย์ก็จะลดลง ถ้าถูกยึดทรัพย์จริงๆ ก็จะส่งผลให้เครดิตไม่ดี

ข้อดีของการซื้ออสังหาเชิงพาณิชย์  — 1. ได้ผลตอบแทนสูง ผลตอบแทนจากค่าเช่าอพาร์ทเมนต์ จะอยู่ที่ 10% โดยเฉลี่ย ส่วน โกดัง โรงแรม ห้างสรรพสินค้า จะได้มากกว่านั้น และมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นตลอดด้วย
2. ค่าเช่าจะเติบโตเร็วและราคาของอสังหาฯ นั้นก็จะเติบโตเร็วด้วย อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่แล้วจะตั้งอยู่ในมำเลที่ดี (เนื่องจากเพื่อทำธุรกิจ) ซึ่งการที่อยู่ในทำเลดี ความเจริญของย่านนั้นก็จะส่งผลให้ ค่าเช่าและราคา ซื้อ-ขาย เติบโตเร็ว ผู้เช่าสามารถจ่ายค่าเช่าได้สูงเท่าไรก็ได้ ถ้าผู้เช่าสามารถหารายได้จากอสังหาฯ นั้น ได้มากกว่าในจุดที่ผู้เช่าพอใจ เช่นอาคารพาณิชย์แถว สีลม ราคา 30 ล้าน ค่าเช่า เดือนละ 200,000 บาท
ข้อเสีย ของการซื้ออสังหาฯ เชิงพาณิชย์
1. ใช้เงินลงทุนมาก เนื่องจากการกู้ในเชิงธุรกิจไม่สามารถ กู้ได้ 100% ของราคาทรัพย์สิน ส่วนใหญ่จะกู้ได้ประมาณ 30% ดังนั้น ซึ่งผู้จะซื้อต้องมีเงินก้อนของตัวเอง ส่วนหนึ่ง (ซึ่งเป็นจำนวนมาก)
2. สร้างกระแสเงินสดยาก เนื่องจากการกู้ซื้ออสังหาฯ ลักษณะนี้ จะมีระยะเวลาการผ่อนที่สั้นและดอกเบี้ยสูง จึงต้องสำรองเงินสดสำหรับหมุนไว้จำนวนหนึ่ง
3. ผู้เล่นในตลาดล้วนแต่แข็งแกร่ง นักลงทุนอสังหาฯลักษณะนี้ล้วนแต่เป็นนักธุรกิจ บางครั้งการขายทรัพย์สินไม่สามารถกำหนดราคาเองได้ เพราะราคาขึ้นอยู่กับผลตอบแทนของอสังหาฯ นั้นๆ ซึ่งถูกประเมินว่าจะทำผลตอบแทนได้เท่าไร
4. ไม่เหมาะสำหรับ ผู้เริ่มต้น เพราะว่า การซื้อหรือเช่าเพื่อทำธุรกิจไม่ใช่เรื่องง่าย ต้องทำการบ้านเยอะมาก ไม่เหมือนกับการเช่าหรือซื้อเพื่อการอยู่อาศัยที่มีความต้องการมากกว่าและดูง่ายกว่าว่าที่ไหนน่าอยู่ เจ้าของต้องพัฒนาอสังหาฯให้โดดเด่นและน่าดึงดูด ตรงนี้มือใหม่ยังไม่มีประสบการณ์และต้องใช้ทุนมากในการลงทุน

โลเล็ม อิปซัม (lorem ipsum) — เป็นข้อความแทนที่ (placeholder text) ใช้เพื่อลดความสนใจต่อข้อความที่นำมาแสดง สำหรับการแสดงลักษณะของ ฟอนต์ การพิมพ์และการจัดหน้า

โลเล็ม อิปซัม (lorem ipsum) — ราคาไร่ละ 360,000 บาท ทุเรียนอายุ 3 ปีกว่า 30 ไร่, อายุ 1 ปี 71 ไร่ มีสระน้ำ บ้านพร้อมโกดัง เก็บปุ๋ย มี น้ำ, ไฟฟ้า พร้อม อยู่ พิกัด ต.ขุนช่อง อ.แก่งหางแมว จ.จันทบุรี

ข้อควรคำนึง เพื่อการลงทุน ไม่เจ๊ง — เป็นข้อความแทนที่ (placeholder text) ใช้เพื่อลดความสนใจต่อข้อความที่นำมาแสดง สำหรับการแสดงลักษณะของ ฟอนต์ การพิมพ์และการจัดหน้า
1. การเก็งกำไรมีโอกาสพลาด
คนเริ่มต้นลงทุนอสังหา จะมองแต่ผลกำไร อยากได้เงินเร็วๆ อยากเก็งกำไร ซื้อไวขายไว ไม่ต้องการถือนาน การทำลักษณะนี้มีความเสี่ยงมาก เมื่อเรามองเรื่องการเก็งกำไร เราจะวาดภาพ วาดฝันว่า ราคาที่ดินแถวนี้จะขึ้นเร็ว จะมีถนนตัดผ่าน ห้างสรรพสินค้าจะมาตั้งแถวนี้ ตลาดจะเกิดขึ้นแถวนี้ สิ่งเหล่านี้เป็นการคาดการณ์ ซึ่งอาจจะใช้เวลานานมากกว่าจะเกิดขึ้นจริง ซึ่งจะมีโอกาสพลาด ถ้าเรามองเรื่องการเก็งกำไร เราจะพลาดข้อเท็จจริง เช่น คนเช่าเป็นใคร ค่าเช่าเท่าไร คนจะเช่าเต็มหรือไม่ ในการลงทุนอสังหาฯ มีโอกาสพลาดทั้งนั้นไม่ว่าคุณจะเก่งขนาดไหน ถ้าคุณซื้อมา 5 แห่ง (เป็นอสังหาฯที่ดี) คุณก็จะขายได้ไม่ยาก แต่ถ้าบางส่วนเป็นของไม่ดี คุณก็จะขายไม่ออก ถ้าทำไปนาน อสังหาฯไม่ดีจะสะสมในมือมากขึ้นเรื่อยๆ
2. นิติดูแลไม่ดี โครงการพันล้าน เกิดชื่อเสียงเสียหายได้
เนื่องจากนิติไม่ดูแลเอาใจใส่ ก็มีมาแล้ว ทำให้อาคารทรุดโทรม สาธารณูปโภค เสื่อมโทรม ใช้งานได้ไม่ดีเท่าที่ควรจะเป็น ราคาตก คนไม่อยากอยู่ การไม่ดูแลเอาใจใส่ของนิติ มีมากมายหลายสาเหตุ การบริหารเงินไม่ดี ตัวเลขติดลบ ทำให้ไม่มีงบประมาณมาดูแลโครงการ บางครั้งเกิดจากการยักยอกหรือลูกบ้านส่วนหนึ่งไม่จ่ายค่าส่วนกลาง กลายเป็นเรื่องใหญ่โตเกิดปัญหามากมาย
ต้องตามไปดูผลประกอบการของนิติว่าบริหารเงินติดลบหรือไม่ ถ้าติดลบต้องระวังให้มาก ในช่วง 5 ปีแรก โครงการที่บริหารไม่ดีอาจจะยังไม่แสดงผลออกมา เพราะโครงการยังใหม่ แต่เมื่อผ่านไป 5 ปี ส่วนต่างๆในโครงการจะเริ่มมีการซ่อมแซม เช่น ลิฟท์ สระว่ายน้ำ พื้นกระเบื้อง สโมสรส่วนกลาง
3. ระวังโครงการที่จัดโปรโมชั่น มากๆ ลดแลกแจก แถม
ให้พึงระลึกไว้ว่า ถ้าโครงการดี ไม่จำเป็นต้องมีโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม มากก็ได้ ดังนั้นโครงการที่จัดโปรฯแรงๆ ให้คิดไว้เลยว่า โครงการนี้แป๊ก ขายไม่หมด หรือขายได้น้อย จึงต้องมาจัด โปรโมชั่นเพื่อ เร่งยอดขาย บางโครงการก็สามารถซื้อได้ เพียงแต่ว่าช่วงแรก อาจจะเปิดราคามาสูง เลยขายยาก จนต้องมาจัดโปรฯ
4. โครงการซื้ออสังหาฯ ราคา 0 บาท
โครงการแบบนี้ ต้องระวังให้มาก คือการลงทุนที่ไม่ใช้เงินของตัวเอง โดยใช้เงินกู้จากธนาคารและมีเงินทอนด้วย คนที่ลงทุนแบบนี้คาดหวังว่า ค่าเช่าจะสามารถส่งตัวมันเองได้ แต่ในความเป็นจริง โอกาสที่ห้องจะว่างหรือบ้านจะไม่มีคนมาเช่านั้นมีอยู่เสมอ เช่นถ้า เราซื้อมือหนึ่งอาจจะต้องรอ 6 เดือนถึง 1 ปี เพราะว่าโครงการใหม่ จะมียูนิตว่างเยอะจึงแย่งกันปล่อยเช่า ถ้าเราลงทุน 0 บาทโดยไม่มีเงินสำรอง และหวังว่าจะให้ผู้เช่าผ่อนส่งธนาคารให้อย่างเดียว อาจจะไม่ง่าย คุณต้องควักเนื้อ ซึ่งจะส่งผลให้คุณร้อนเงินจน ไม่สามารถถืออสังหาฯ ชิ้นนี้ต่อไป จนเกิดการยึดทรัพย์และนำไปขายในที่สุด
ดังนั้นก่อนจะซื้ออสังหาฯควรจะมีเงินเก็บประมาณ 20-30% ของราคาอสังหาฯ ซึ่งเงินส่วนนี้คุณอาจจะไม่ได้ใช้เลย แต่ต้องสำรองเอาไว้ในเวลาที่ไม่มีคนเช่า หรือจ่ายค่าซ่อมแซมต่างๆ
หัวใจของการลงทุนอสังหาฯคือการถือครองให้นานที่สุด ถ้าถือครองได้นานก็ยิ่งปลอดภัยมากขึ้น ถือครองให้ได้เกินกว่า 3 ปี เมื่อเวลาผ่านไป หลายๆอย่างจะดีขึ้นเอง
5. ระวัง โครงการที่มีการการันตีค่าเช่า

โลเล็ม อิปซัม (lorem ipsum) — เป็นข้อความแทนที่ (placeholder text) ใช้เพื่อลดความสนใจต่อข้อความที่นำมาแสดง สำหรับการแสดงลักษณะของ ฟอนต์ การพิมพ์และการจัดหน้า